lunedì 23 febbraio 2015

PERIZIA DI STIMA TERRENI EDIFICABILI AI FINI IMU


Di seguito due perizie di stima relative all'IMU sui TERRENI EDIFICABILI per

il Comune di Gallicano nel Lazio (ultima relativa all'anno 2012!!!!!!)

e per il comune di Sersale.

Premesso che la base imponibile è calcolata utilizzando il valore venale in comune commercio al primo dell'anno di imposizione (nella delibera del comune di Gallicano siamo al 2012), altro dubbio che sorge è il fatto che la perizia del comune di Gallicano è semplicemente una delibera che approva i valori e non la metodologia applicata. Tant'è che nella stima analitica dei valori non è indicato il metodo di calcolo utilizzato, così come invece avviene nella stima del comune di Sersale:



"La  stima  analitica,  basata  sul  valore  di  trasformazione,  che  parte  dal  presupposto  di
considerare  il  terreno  edificabile  come  “un  bene  di  produzione  dal  quale,  con
l’applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto
edilizio.  Se  pertanto  si  esprime  con  Va  il  valore  dell’area,  con  K  il  costo  di
trasformazione e con Vm il valore del fabbricato, può porsi
Va = Vm - K
Quest’equazione   necessita,   per   poter   essere   applicata   correttamente,   di   una   maggior
specificazione; infatti:
“il più probabile valore di mercato di un’area fabbricabile (…) risulterà dal più probabile valore
di  mercato  del  fabbricato,  diminuito  del  costo  di  costruzione  comprensivo  di  interessi  e  del
«profitto  normale»,  scontando  all’attualità  tale  differenza  in  previsione  della  durata  della
trasformazione, e cioè del tempo di costruzione.”

Questo  valore  risultante  è  il  limite  superiore  di  convenienza  economica  al  di  sopra  del  quale
l’imprenditore non avrebbe convenienza ad acquistare l’area. Può pertanto proporsi la seguente
formulazione del procedimento analitico:
Va = [Vm – (ΣK + Ip + P) ]/ (1 + r)n

dove:
Va = valore attuale dell’area
Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione
ΣK = costi relativi alla costruzione
Ip = interessi passivi per anticipazione dei capitali
P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario
r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio
n = tempo, espresso in numero di anni, intercorrente tra la stime e l’inizio 
      di redditività del fabbricato.
Nella  fase  di  applicazione  ai  singoli  lotti  di  terreno,  che  possono  differire  da  quello  di
caratteristiche  ordinarie  per  estensione,  conformazione  ed  indice  edilizio,  si  procederà  con
l’applicazione di una serie di coefficienti di correzione che verranno esposti in seguito.
Le  due  metodologie  di  stima  così  delineate  presentano  ambedue  degli  aspetti  positivi  e  degli
altri che necessitano di essere esaminati con estrema attenzione.
La stima sintetica, infatti, impone la ricerca di beni comparabili con quelli da valutare, ricerca
che,  soprattutto  nel  caso  delle  aree  edificabili,  non  è  sempre  agevole.  Per  contro  la  stima
analitica si basa su parametri di difficile valutazione, come quelli riguardanti i costi.
La  procedura  seguita  in  questa  relazione  di  stima  utilizza  entrambi  i  metodi,  incrociandone  e
confrontandone i risultati.
Considerato che il mercato delle aree residenziali e quello delle aree produttive/industriali
sono due mercati ben distinti, assoggettati ad influenze diverse, si ritiene opportuno, anche
in fase di perizia, differenziare e tenere separati i due casi:
verrà determinato un valore medio venale per le aree residenziali e un valore medio venale
per le aree produttive/industriali.

 IL PROCEDIMENTO DI STIMA

Relativamente  alla  trasformazione  delle  aree  edificabili  in  aree  edificate,  il  valore  di
trasformazione è ottenuto tra la differenza tra il valore medio di mercato dei fabbricati Vf e la
somma di tutti i costi da sostenere C, cioè:
(1) Va =  Vm - (ΣK +  Ip + P)
(1 + r)
n


dove: 
Va = valore attuale dell’area
Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione
ΣK = costi relativi alla costruzione 
Ip = interessi passivi per anticipazione dei capitali
P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario
r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio
n = tempo intercorrente per l’alienazione del prodotto finito

Poiché  il  valore  dell’area  è  riferito  alla  data  di  stima  si  dovrà  scontare  la  differenza  (Vf  –  C)
all’attualità   per   tenere   conto   del   periodo   di   tempo   necessario   alla   trasformazione,
capitalizzando al 7% per tre anni.
Tale intervallo temporale necessario alla trasformazione si ritiene essere mediamente di 1 anno
per le aree produttive, 2 anni per le aree residenziali e miste, mentre sarà ipotizzato un tempo
di 3 – 4 anni per tutte i comparti di nuovo impianto.